Diện tích tối thiểu và điều kiện khi tách thửa đất, hợp thửa đất đối với các loại đất trên địa bàn thành phố

*Diện tích tối thiểu khi tách thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất được quy định như sau:

Diện tích đất ở tối thiểu 50,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,5 m được áp dụng cho các phường thuộc quận Hải Châu và quận Thanh Khê.

Diện tích đất ở tối thiểu 60,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0 m được áp dụng cho các khu vực: Các phường thuộc quận Sơn Trà; Phường Mỹ An, phường Khuê Mỹ thuộc quận Ngũ Hành Sơn; Phường Khuê Trung, phường Hòa Thọ Đông thuộc quận Cẩm Lệ; Phường Hòa Minh, Hòa Khánh Nam thuộc quận Liên Chiểu.

Diện tích đất ở tối thiểu 70,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0 m được áp dụng cho các khu vực: Phường Hòa An thuộc quận Cẩm Lệ; Các phường còn lại thuộc quận Liên Chiểu (trừ các vị trí đã nêu ở trên).

Diện tích đất ở tối thiểu 80,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0 m được áp dụng cho các khu vực: Các phường còn lại thuộc quận Ngũ Hành Sơn (trừ các vị trí đã nêu ở trên); Các phường còn lại thuộc quận Cẩm Lệ (trừ các vị trí đã nêu ở trên); Vị trí mặt tiền Quốc lộ 1A, Trường Sơn, Quốc lộ 14G, ĐT 602, ĐT 605 thuộc địa phận huyện Hòa Vang.

Diện tích đất ở tối thiểu 120,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 5,0 m được áp dụng cho các xã thuộc huyện Hòa Vang, huyện Hoàng Sa (trừ các vị trí đã nêu ở trên).

Diện tích tối thiểu không bao gồm diện tích nằm trong phạm vi quy hoạch, lộ giới kiệt hẻm, phạm vi chỉ giới đường đỏ, chỉ giới quy hoạch, phạm vi hành lang an toàn công trình.

Trường hợp thửa đất ở vị trí kiệt, hẻm đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch lộ giới kiệt hẻm thì áp dụng theo lộ giới đã ban hành. Trường hợp thửa đất ở vị trí đường kiệt chưa có quy định về lộ giới kiệt hẻm thì độ rộng đường kiệt dự kiến phải đảm bảo tối thiểu bằng lộ giới kiệt hẻm tại khu vực và không nhỏ hơn 2,0m tại khu vực các quận: Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà, Liên Chiểu, Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ; đối với huyện Hòa Vang tối thiểu là 5,0m.

Theo quy định, việc tách thửa phải đảm bảo giao thông tiếp cận đến từng thửa đất; chiều rộng cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông của thửa đất mới được hình thành phải đáp ứng điều kiện về cạnh thửa đất tối thiểu.

Người sử dụng đất được tách thửa đất với điều kiện về diện tích tối thiểu 100m2, chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu 4,0m đối với các quận: Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà; diện tích tối thiểu 150m, chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu 4,0m đối với các quận: Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ, Liên Chiểu; diện tích tối thiểu 200m, chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu 5,0m đối với huyện Hòa Vang khi thửa đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Thửa đất có diện tích được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm liên tục chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện không xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai;

- Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện.

*Diện tích tối thiểu tách thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

Đối với khu vực đã có quy hoạch xây dựng tỷ lệ từ 1/2.000 đến 1/500, việc tách thửa thực hiện theo quy hoạch chi tiết hoặc bản vẽ tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 được UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt, trừ đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp thực hiện tách thửa đất theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư;

Đối với khu vực không thuộc trường hợp nói trên thì diện tích tối thiểu được tách thửa tại các quận Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà: 150m2; tại các quận Ngũ Hành Sơn, Liên Chiểu, Cẩm Lệ: 200m2 và tại huyện Hòa Vang: 300m2; cạnh tiếp giáp với đường giao thông của thửa đất được tách ra phải đảm bảo ≥ 5,0 m.

* Diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp

Diện tích tối thiểu tách thửa đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm là 1.000m2 đối với từng loại đất;

Diện tích tối thiểu tách thửa đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối là 5.000m2 đối với từng loại đất;

Diện tích tối thiểu tách thửa đất rừng sản xuất là 20.000m2.

Có lối đi tiếp cận đến từng thửa đất và cạnh thửa đất được hình thành mới sau khi tách thửa phải đảm bảo ≥ 10,0 m.

Quy định tách thửa này không áp dụng cho các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất; Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa.

* Điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất đối với các loại đất

Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải đảm bảo các điều kiện, nguyên tắc theo quy định tại Luật Đất đai, đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định số 32/2024/QĐ-UBND ngày 7-10-2024 và không thuộc các trường hợp:

- Thửa đất thuộc dự án theo quy định Luật Nhà ở;

- Thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch tỷ lệ 1/500 chi tiết đến từng thửa đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trừ trường hợp quy định tại Quyết định số 32/2024/QĐ-UBND ngày 7-10-2024;

- Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích thì thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa.

* Tách thửa đất, hợp thửa đất tại các khu quy hoạch chi tiết

Trong các dự án quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và chỉ tiêu xây dựng theo quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc hợp các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất theo quy hoạch được phê duyệt thì được hợp thửa, việc xây dựng công trình phải phù hợp với chỉ tiêu xây dựng theo quy chế quản lý kiến trúc đã được phê duyệt.

Người sử dụng đất được tách các lô đất đã hợp thửa tại các khu quy hoạch chi tiết 1/500 đã được giao đất, bố trí tái định cư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng theo đúng quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

Theo quy định, việc tách thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất mà người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất để làm lối đi được thực hiện sau khi người sử dụng đất hoàn thiện lối đi đảm bảo kết nối được với đường giao thông công cộng hiện hữu và có kết cấu hạ tầng kỹ thuật tối thiểu là mặt đường nhựa hoặc bê tông xi măng, có điện chiếu sáng, có hệ thống thoát nước theo thực tế tại khu vực; có bề rộng lối đi tối thiểu bằng bề rộng mặt đường theo quy hoạch lộ giới kiệt hẻm đã được phê duyệt, trường hợp duyệt lộ giới kiệt hẻm thì độ rộng lối đi tối thiểu bằng độ tiếp giáp, đối với huyện Hòa Vang bề rộng lối đi phải là 5,0 m.

Trường hợp mà thửa đất được UBND thành phố giao đất, cho thuê đất hoặc ở các góc ngã 3, ngã 4 của các tuyến đường chính theo trục cảnh quan đô thị quy định tại Quy chế quản lý kiến trúc xây dựng của thành phố thì việc tách thửa đất được thực hiện sau có văn bản thống nhất của UBND thành phố.

HỒNG QUÂN